収益物件の購入メリットとデメリットを徹底解説！

収益物件とは、家賃収入や売却益などで収益を得ることを目的とした不動産のことです。収益物件には、住居系、オフィス系、テナント系などの種類があります。収益物件の購入は、不動産投資の一つの手段として人気がありますが、メリットだけでなくデメリットもあります。この記事では、収益物件の購入メリットとデメリットを徹底解説します。収益物件の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

収益物件の購入メリット

収益物件の購入には、以下のようなメリットがあります。

安定的な収入が得られる

収益物件の最大のメリットは、安定的な収入が得られることです。家賃収入は、毎月定期的に入ってくるので、収入源として頼りになります。また、家賃収入は、物価や景気に左右されにくいという特徴があります。不動産の需要は常にあるので、家賃収入は長期的に安定しています。もちろん、空室率や入居者の質によって変動する可能性もありますが、適切な管理や選定をすれば、リスクを低減できます。

レバレッジ効果で大きな利益が狙える

収益物件の購入には、多額の資金が必要ですが、その分、レバレッジ効果で大きな利益が狙えます。レバレッジ効果とは、借入金を利用して投資することで、自己資金以上の収益を得ることができるという現象です。たとえば、1億円の収益物件を購入する場合、自己資金が2,000万円で、残りの8,000万円を借入金で賄うとします。この場合、借入金の利息が年間400万円で、家賃収入が年間600万円だとすると、年間の収益は200万円になります。しかし、自己資金のみで購入した場合、年間の収益は600万円になります。このように、借入金を利用することで、自己資金に対する収益率が高くなります。もちろん、借入金が多ければ多いほど、返済の負担も大きくなりますので、無理のない範囲で借入金を活用しましょう。

節税効果がある

収益物件の購入には、節税効果があります。収益物件の購入にかかる費用や、収益物件の運営にかかる費用は、所得税や法人税の計算上、経費として認められます。経費として認められる費用には、以下のようなものがあります。

• 購入時の仲介手数料や登録免許税など
• 運営時の管理費や修繕費など
• 借入金の利息や返済金など

これらの経費を所得から差し引くことで、課税対象となる所得が減り、税金の負担が軽減されます。また、収益物件は減価償却資産として扱われますので、減価償却費も経費として計上できます。減価償却費とは、収益物件の取得価額を一定の期間に分割して経費として計上することです。減価償却費は、収益物件の種類や耐用年数によって異なりますが、一般的には、取得価額の2～5％程度が年間の減価償却費となります。減価償却費は、実際に支払った費用ではないので、キャッシュフローに影響しませんが、税金の節約には効果的です。

資産価値が上がる

収益物件の購入には、資産価値が上がるというメリットもあります。収益物件は、不動産としての価値だけでなく、収益力としての価値も持っています。収益物件の価値は、家賃収入や利回りなどによって決まりますが、これらの要素は、需要と供給のバランスや経済状況などによって変動します。収益物件の需要が高まれば、家賃収入や利回りも上昇し、収益物件の価値も上がります。逆に、収益物件の供給が増えれば、家賃収入や利回りも下降し、収益物件の価値も下がります。収益物件の価値は、長期的に見れば上昇傾向にあると言われていますが、短期的には変動する可能性もありますので、注意が必要です。収益物件の価値を高めるためには、適切な管理や改修、入居者の選定などが重要です。

収益物件の購入デメリット

収益物件の購入には、以下のようなデメリットがあります。

流動性が低い

収益物件の購入のデメリットの一つは、流動性が低いということです。流動性とは、資産を現金化する際の容易さや速さのことです。収益物件は、高額な資産であり、売却するには時間や手間がかかります。また、売却する際には、仲介手数料や譲渡所得税などの費用が発生します。そのため、収益物件は、現金に比べて流動性が低いと言えます。収益物件を購入する際には、長期的な視点で投資計画を立てることが大切です。短期的に現金が必要になる可能性がある場合は、収益物件以外の資産も保有する

ため、リスクを分散させることが重要です。

運営や管理に時間と労力が必要

収益物件の運営や管理には、時間と労力が必要です。入居者の募集や契約書の作成、定期的なメンテナンスやトラブル対応など、様々な面倒な業務が発生します。特に初めての不動産投資の場合、これらの業務に対する知識や経験が不足している可能性があります。効果的な運営や管理を行うためには、プロフェッショナルなサポートや、物件管理会社の利用が考えられますが、それにも一定のコストがかかります。購入後の運営や管理に備えて、事前に計画を立て、予算を確保することが重要です。

市況や地域の変動に影響を受ける

収益物件の価値は、市況や地域の経済状況に大きく影響を受けます。特定の地域で需要が急激に減少したり、同じ種類の物件が増加した場合、家賃収入や利回りが減少し、投資効果が損なわれる可能性があります。また、景気の変動や社会の変化にも影響されやすいです。これらの要因は予測が難しく、投資先の地域や市況の情報を正確に把握することが重要です。

適切な入居者の確保が難しい場合がある

収益物件の収入は、入居者からの家賃に依存しています。適切で信頼性のある入居者を見つけることは、収益を安定させるために極めて重要です。しかし、入居者の選定は難しい場合があります。滞納やトラブルを引き起こす入居者を回避するためには、十分な調査や審査が必要です。また、市場の需要と供給の変動により、空室率が増加するリスクも考えられます。適切な入居者の確保と維持には、慎重なプロセスと効果的なコミュニケーションが求められます。

金利や利回りの変動によるリスク

収益物件を購入する際に借入金を利用する場合、金利の変動や利回りの変動によるリスクが存在します。金利が急上昇すれば、借入コストが増加し、キャッシュフローに影響が出る可能性があります。また、同じ地域や物件における競合他社の影響で、家賃収入や利回りが変動することもあります。これらの変動に対処するためには、将来のリスクを考慮した購入計画を立て、リスクヘッジの手段を検討する必要があります。

まとめ

収益物件の購入には多くのメリットがありますが、同時に様々なデメリットも存在します。投資家はこれらのメリットとデメリットを理解し、自身の投資目的やリスク許容度に合わせて検討することが重要です。また、プロのアドバイスや不動産の専門家のサポートを受けることも役立ちます。購入前に慎重な調査と計画を行い、将来のリスクに備えることで、収益物件投資が成功する可能性が高まります。